【2026年2月開始】所有不動産記録証明制度とは？相続で「親の不動産がわからない」を解決する新制度

2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」がスタートしました。

相続登記の義務化とセットで導入されたこの制度、実は相続手続きをぐっと楽にしてくれる仕組みなんです。

今回は、この新制度についてわかりやすく解説していきます。

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「親がどこに不動産を持っているかわからない」という問題

こんな悩み、実は相続の現場ではとても多いんです。

親が生前に不動産の一覧を残してくれていればいいのですが、現実にはそうでないケースがほとんど。特に、昔からの土地持ちの家庭や、投資目的で複数の不動産を所有していた場合、相続人が全容を把握できないことは珍しくありません。

なぜ不動産の把握が難しかったのか

これまで不動産の登記記録は、土地や建物ごとに管理されていました。つまり「Aさんが持っている不動産の一覧」という情報は、どこにも存在しなかったんです。

相続人が被相続人の不動産を調べようとすると、まず「心当たりのある市区町村」の固定資産税の課税明細を取り寄せたり、名寄帳を確認したりする必要がありました。しかし、この方法には大きな限界があります。

たとえば、亡くなった方が別荘地を持っていた、昔に山林を買っていた、といったケースでは、そもそもその市区町村に不動産があること自体を知らなければ調べようがありません。

その結果、見逃された不動産について相続登記がされないまま放置されてしまう事態が多発していたのです。

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所有不動産記録証明制度とは？

この問題を解決するために導入されたのが「所有不動産記録証明制度」です。

簡単に言うと、「この人が所有者として登記されている不動産を、全国から一覧にしてリスト化してくれる」という制度です。

制度のポイント

• 全国の法務局で請求可能
• 書面でもオンラインでも手続きできる
• 本人だけでなく相続人も請求できる
• 令和8年（2026年）2月2日から利用開始

たとえるなら、これまでは「日本中の図書館を一軒一軒回って、特定の著者の本を探す」ような作業が必要だったのに対し、この制度は「全国の蔵書を一括検索して、その著者の本リストを出してくれる」ようなものです。

相続人にとっては、相続手続きが楽になる制度と言えるでしょう。

参考記事：【相続】財産管理できてますか？生前の相続対策が重要な３つの理由とステップ

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具体的な手続きの流れ

所有不動産記録証明書を取得する手続きは、大きく3つのステップに分かれます。

ステップ1：請求する

まず、証明書を請求します。請求できるのは以下の人です。

• 所有権の登記名義人本人（法人も含む）
• その相続人や包括承継人（法人も含む）
• 上記の代理人

請求は全国どこの法務局でも可能です。窓口に行く方法、郵送する方法、オンラインで申請する方法の3つから選べます。

ステップ2：システムで検索される

請求書に記載された情報をもとに、登記官がシステムで検索を行います。

検索は「氏名・名称」と「住所」の組み合わせで行われます。

具体的には、氏名の前方一致と、住所の市区町村までの一致、または住所末尾5文字の一致という条件で抽出されます。

ここで重要なのは、登記記録に記載されている氏名・住所と、検索条件として指定した氏名・住所が一致していないと、検索結果に出てこないということです。

たとえば、結婚前の旧姓で登記されている不動産や、引っ越し前の住所で登記されている不動産は、現在の氏名・住所だけでは検索されません。そのため、過去の氏名や住所がわかっている場合は、それらも検索条件に加えることをお勧めします。

ステップ3：証明書が交付される

検索結果をもとに、証明書が交付されます。窓口で受け取るか、郵送で受け取るかを選択できます。

証明書には、検索条件に合致した不動産の所在、地番（家屋番号）、地目（種類）、地積（床面積）などが記載されます。

なお、該当する不動産がない場合は「該当不動産なし」という証明書が発行されます。この場合も手数料はかかりますのでご注意ください。

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必要書類と手数料

必要書類

請求者の立場によって必要な書類が異なります。以下の表をご確認ください。

請求者	必要書類	備考
本人（登記名義人）	印鑑証明書（発行期限なし） または 本人確認書類の写し	印鑑証明書の場合は請求書に実印を押印 本人確認書類はマイナンバーカード、運転免許証など
相続人	上記に加えて 相続関係を証する書類	戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写しなど
代理人	上記に加えて 委任状	請求人の実印を押印し、印鑑証明書を添付

追加の検索条件	必要書類	備考
過去の氏名・住所で検索する場合	その氏名・住所を証する書類	戸除籍謄本、住民票の写し、戸籍の附票の写しなど
外国人がローマ字氏名を追加する場合	ローマ字氏名を証する書類	在留カードなど
法人が会社法人等番号を追加する場合	会社法人等番号	登記事項証明書等で確認可能

※原則として原本の提出が必要です。ただし、印鑑証明書・委任状以外の書類は、原本と併せてコピー（原本と相違ない旨を記載し、請求人が記名したもの）を提出すれば、手続完了後に原本が返却されます。

手数料

検索条件1件につき、1通あたり以下の金額がかかります。

請求方法	交付方法	手数料
書面請求	窓口または郵送	1,600円
オンライン請求	郵送交付	1,500円
オンライン請求	窓口交付	1,470円

たとえば、被相続人の「現在の氏名・住所」と「旧姓・旧住所」の2パターンで検索する場合、検索条件が2件となるため、書面請求なら3,200円（1,600円×2件）となります。

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この制度を活用するうえでの注意点

便利な制度ですが、万能ではありません。以下の点には注意が必要です。

注意点1：登記されている氏名・住所と一致しないと検索されない

先ほども触れましたが、これが最大の注意点です。

登記は、取得した当時の氏名・住所のままになっていることが多いです。その後に引っ越しや結婚で変更があっても、自動的に更新されるわけではありません。

そのため、被相続人の過去の住所歴や旧姓がわかる場合は、それらも検索条件に追加することを強くお勧めします。戸籍の附票を取得すれば、過去の住所移転歴を確認できます。

注意点2：同姓同名の別人の不動産も含まれる可能性がある

氏名と住所で検索する仕組み上、たまたま同姓同名で住所も類似している別人の不動産が検索結果に含まれる可能性があります。証明書の内容を確認する際は、本当に被相続人の不動産かどうか、慎重に判断する必要があります。

注意点3：表示登記のみの不動産は検索されない

「所有不動産記録証明制度」で検索できるのは「所有権の登記がされている不動産」に限られます。

所有権の登記がなく、土地や建物の表示に関する登記のみがされている不動産は、検索対象外となります。

注意点4：コンピュータ化されていない登記簿は対象外

現在、ほとんどの登記簿はコンピュータ化されていますが、一部まだ移行されていないものもあります。そうした不動産は検索結果に含まれません。

注意点5：審査中の登記は反映されない

証明書は請求時点での検索結果を証明するものです。ちょうど審査中の登記申請があった場合など、最新の状態が反映されていない可能性があります。

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相続登記義務化との関係

所有不動産記録証明制度が導入された背景には、令和6年（2024年）4月1日から始まった相続登記の義務化があります。

相続登記が義務化されたことで、相続人は不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならなくなりました。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ところが、そもそも「どんな不動産を相続したか」がわからなければ、登記のしようがありません。うっかり見落としていた不動産について、後から義務違反を問われるリスクもあります。

所有不動産記録証明制度は、こうした「登記漏れ」を防ぐために設けられた制度なのです。

相続が発生したら、まずこの証明書を取得して被相続人の不動産を網羅的に把握し、そのうえで漏れなく相続登記を行う。これが、これからの相続手続きの基本的な流れになるでしょう。

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横浜市鶴見区周辺の法務局

所有不動産記録証明書は全国どこの法務局でも請求可能です。鶴見区にお住まいの方は、以下の法務局が利用しやすいでしょう。

法務局名	住所	電話番号	アクセス
横浜地方法務局 神奈川出張所	〒221-0061 横浜市神奈川区七島町117	045-431-5353	京浜急行「子安」駅から徒歩5分
横浜地方法務局 川崎支局	〒210-0012 川崎市川崎区宮前町12-11 川崎法務総合庁舎	044-244-4166	JR「川崎」駅・京浜急行「京急川崎」駅から徒歩10分
横浜地方法務局 本局	〒231-8411 横浜市中区北仲通5-57 横浜第2合同庁舎	045-641-7461	みなとみらい線「馬車道」駅4番出口すぐ
横浜地方法務局 港北出張所	〒222-0033 横浜市港北区新横浜3-24-6 横浜港北地方合同庁舎	045-474-1280	JR・横浜市営地下鉄「新横浜」駅から徒歩約10分

※取扱時間：午前9時～午後5時（土日祝日・年末年始は休み） ※制度開始当初は混雑が予想されるため、交付まで2週間程度かかる場合があります。

鶴見区から最もアクセスしやすいのは神奈川出張所（京急子安駅徒歩5分）ですが、お勤め先の近くなど、ご都合の良い法務局をお選びください。また、オンライン請求を利用すれば、窓口に行かずに手続きを完了することも可能です。

まとめ

所有不動産記録証明制度は、相続人が被相続人の不動産を把握するための強力なツールです。

ポイントをおさらいしましょう。

• 令和8年（2026年）2月2日から利用開始
• 全国どこの法務局でも請求可能
• 本人だけでなく相続人も請求できる
• 手数料は検索条件1件につき1,600円程度
• 過去の氏名・住所もあわせて検索するのがおすすめ
• 完璧ではないので、他の調査方法と併用することが大切

相続が発生したとき、「不動産が全部把握できているか不安」という方は多いはずです。この制度を上手に活用して、漏れのない相続手続きを進めていただければと思います。

もちろん、証明書の内容の確認や、実際の相続登記の手続き、相続税の申告などは専門家のサポートがあると安心です。不動産の相続について疑問や不安がある方は、お問い合わせフォーム(24時間受付)又は電話よりお気軽にご相談ください。